천천히 꾸준히

- 부동산 공부를 시작하려고 하는데, 모르는 용어가 너무 많았다. 그중에서도 재건축/재개발하면 항상 나오는 단어가 용적률이었다. 대략적으로 어떤 의미인진 알겠는데 매번 헷갈려 정리해본다. 

1. 용적률이란?

 영어로는 floor area raito, 모든 층의 면적에 대한 토지의 비율으로 볼 수 있다.
토지면적(대지면적)에 대한 사람이 살 수 있는 모든 면적을 말한다. 이때 지하층의 면적, 지상층의 주차공간, 주민 공동시설, 초고층의 피난 안전구역은 제외한다. 

 재개발 확률이 높으려면 용적률이 낮아야 좋다. 용적률이 낮을수록 토지의 활용도가 떨어지기 때문에 재개발이 될 확률이 높다. 반대로 용적률이 높다는 것은 이미 해당 토지에 고층의 아파트와 같이 많은 사람이 살 수 있는 공간이 있다는 것을 의미한다.

용적률이 100%면
 해당 토지(대지)에 아파트가 있을때 모든 층의 면적으로 더했을 때 토지면적만큼 사람 살 수 있는 공간이 있다는 뜻
용적률이 500%면
 해당 토지에 적당한 층수의 아파트가 들어와서 토지에 5배 만큼 사람이 살 수 있다는 의미이다.

 결과적으로, 2가지만 기억하면 된다. 

1) 용적율 = 모든 층의 면적/대지면적

2) 재개발이 되려면 용적률이 낮아야 좋다!

*Reference

- https://terms.naver.com/entry.naver?docId=1827272&cid=42154&categoryId=42154

부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다. 

 이전 포스팅에서 코콤의 주가 흐름에 대해 분석해 보았다. 아직까진 상승보다는 우하향 또는 보합할 것으로 (일단?) 결론 지었다. 이번에는 현재 코콤이라는 회사가 망하진 않을지? 재무제표와 건설 경기를 분석해보려 한다. 정말 투자를 원하는 사람이 있다면 이번 포스팅을 보고 코콤의 안정성(?)에 대한 인사이트를 얻어 갈 수 있을 것이다.

1. 코콤이 망하진 않을 것인가?

① 재무제표 분석 (포괄손익계산서, 재무 상태표)

<포괄손익계산서>

　<재무 상태표>

 재무제표의 포괄손익계산서 및 재무상태표를 보면 알수 있듯, 코콤은 지속적으로 3분기 기준 30억 이상의 순익을 얻고 있는 상황이며, 전체 자산 중 부채가 차지하는 비율이 23%, 유동 자산 중 유동 부채가 차지하는 비율이 27%로 회사의 운영 자체는 안정적인 형태로 구성되어 있다. 그러나 코콤의 스마트 홈이라는 제품 특성상 매출은 건설 경기에 영향을 받을 수밖에 없고 이와 관련한 건설 경기를 살펴보면 장기적인 매출의 방향성을 유추할 수 있다.

② 건설 경기 (건설협회 2021년도 4분기 주요 건설 통계)

 아래의 대한 건설협회 2021년도 4분기 주요 건설 통계를 참조해 보면, 주택 건설 현황은 17년도를 기점으로 떨어지다 20년도를 기점으로 다시 오르고 있다. 그럼 22년부터의 건설 현황은 어떻게 될까? 인구 성장률을 기준으로 보면 2020년을 기점으로 2040년대까지 5200만명을 유지하며 경제활동인구(15세~64세)는 점점 감소 할 것으로 보인다. 해당 지표를 바탕으로 건설 경기는 최소 2030년까지는 현상태를 유지하거나 약간의 호황은 올 것으로 판단된다.  

2. 결론

 코콤 주가의 흐름은 별도의 이슈가 없는 한 현재의 주가를 유지할 것으로 보인다. 코콤의 재무제표를 통해 볼 수 있듯, 지속적인 수익 그리고 자본 흐름이 안정적이며, 향후 건설 경기 또한 2030년대 까진 큰 감소세를 갖지 않을 것이기 때문이다. (변수가 생긴다면 때에 맞춰 반응하는 것은 필수다.)

 다음에는 마지막으로 코콤과 같은 사업은 영위하는 코맥스 간의 재무제표 분석을 통한 좀 더 나은 회사를 검토하고, 스마트 시티, 스마트 홈 섹터에 묶여있는 유관 회사에 대해 알아보고 코콤에 대한 블로깅은 마무리 짓겠다. 

*Reference

- 다트 코콤 2021 3분기 분기보고서 자료 : https://dart.fss.or.kr/

- 대한 건설 협회 자료 : http://www.cak.or.kr/board/boardList.do?boardId=statistic_build&menuId=86 

부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다. 

 코콤의 주가가 어떤 뉴스에 따라 주가의 상승과 하락이 반영되었는지 확인하여, 연관성을 확인하고 향후 주가 변동이 어떻게 될지 고민해보고자 한다. 

일단 결론부터 얘기하면 '14, '15년도에 스마트홈+IOT+삼전 이슈에 물려 상승했으나, 현재는 앞선 이슈만큼의 강력한 태마가 적은 상황임으로 우하향 또는 지지할 것으로 보인다. 

1. 코콤 주가 분석

 코콤의 주가 상승은 크게 4번으로 나눌 수 있다. 

① 14년 2~5월 : 스마트 홈/IOT(Internet Of Things:사물인터넷 이하 IOT)/삼성전자 관련주

② 14년 11월~15년 3월 : 스마트 홈/IOT/삼성전자/어린이집 CCTV 관련주

③ 15년 7월~11월 : 삼성전자/어린이집 CCTV 관련주

④ 20년 1월~7월 : 코로나 기술적 반등(+스마트 홈/수술실 CCTV의무화 관련주/스마트 그리드/스마트 시티)

 결과적으로 보면 코콤의 주가를 움직이는 키워드는 스마트 홈/IOT/삼성전자/CCTV이다. 추가적으로 최근에는 스마트 그리드와 스마트 시티(K-City Network)에도 주가가 움직이는 것을 볼 수 있다. 

① 14년 2~5월 : 스마트 홈/IOT(Internet Of Things:사물인터넷 이하 IOT)/삼성전자 관련하여 상승

 뉴스 키워드를 보면 알 수 있 듯, 삼성+스마트 홈+IOT라는 키워드가 합쳐져 직접적으로 해당 사업을 진행하고 있는 코콤사의 주가가 200%이상 상승했다. (주가 : 3000원 → 7000원) 

 스마트 홈, 사물인터넷이라는 섹터가 출발점에 있던 시기여서 해당 회사의 주가가 3개월이라는 시간 동안 급등할 수 있었다. 

② 14년 11월~15년 3월 : 스마트 홈/IOT/삼성전자/어린이집 CCTV 관련하여 상승

 4~5개월이란 기간 동안 스마트 홈 + IOT + 삼성전자 스마트홈 + 어린이집 CCTV 관련주로 400% 이상 상승 했다. (주가 : 4000원 → 17000원) 어린이집 CCTV 의무화라는 키워드가 추가되었고 해당 법안은 실제로 15년도 8~9월 즘에 시행되었다. 다음에서도 보겠지만 해당 시점에도 주가가 상승되었다.

③ 15년 7월~11월 : 삼성전자/어린이집 CCTV 관련주

 4개월이란 기간 동안 삼성전자 스마트홈 / 어린이집 CCTV 관련하여 주가가 20% 이상 상승하였다. (주가 :13000원 → 16000원) 사실상 어린이집 CCTV 및 삼성전자+스마트 홈 이슈는 이때를 기점으로 소멸하였고, 뒤에 주가를 보면 알 수 있듯. 지속적으로 우하향 곡선을 그렸다. 

④ 20년 1월~7월 : 코로나 기술적 반등(+스마트 홈/수술실 CCTV 의무화 관련주/스마트 그리드/스마트 시티)

 가장 최근인 20년도 초의 코로나 이슈로 인한 기술적 반등으로 보고 있다. 코로나로 인한 주가 전반적인 SALE이 들어갔었고, 양적완화로 인해 시중의 넘쳐나는 현금흐름이 약 200% 이상의 주가 상승을 만들었다. (주가 : 4000원→9000원)

 이후 대선, 러시아와 우크라이나 전쟁 때문에 하락 중이다.

⑤ 결론

 향후 당사에 주가에 영향을 미칠 이슈는 수술실 CCTV 의무화/ 스마트 그리드/ K-City Network라는 추가적인 이슈들이 있다. 하지만 해당 이슈들이 이전과 같이 높은 폭의 주가 상승을 갖고 오진 못할 것이다. 왜냐하면, 수술실 CCTV 의무화는 '21년부터 2년간의 유예기간을 갖고 23년부터 시행으로 기간이 1년이나 남아 아직 멀었다. 스마트 그리드의 경우 당사의 스마트홈 사업이 간접적이기 때문에 영향이 적을 것으로 보이고,  K-City Network의

 다음에는 해당 주식을 매수하기 위해 회사 자체에 리스크가 없는지? 검토하기 위해 재무제표 분석토록 하겠다,

*Reference

- '14년 2월 코콤 뉴스 : https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0002464401

- '14년 3월 코콤 뉴스 : https://www.etoday.co.kr/news/view/879494

- '14년 4월 코콤 뉴스 : https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01590806606052512&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y 

- '14년 5월 코콤 뉴스 : https://www.etoday.co.kr/news/view/923547

- '14년 11월 코콤 뉴스 : https://www.etnews.com/20141110000334

- '14년 12월 코콤 뉴스 : https://www.fnnews.com/news/201412261554087247

- '15년 2월 코콤 뉴스 : https://www.hankyung.com/finance/article/201502118404a

- '15년 2월 코콤 뉴스 : http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20150225000254&a=99

- '15년 8월 코콤 뉴스 : https://www.newspim.com/news/view/20150831000318

- '15년 9월 코콤 뉴스 : https://www.hankyung.com/finance/article/2015092112716?nv=o

- '21년 5월 코콤 뉴스 : https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=230119

 나의 주식 투자 소스는 거의 귓동냥이다. 지인과 얘기하던 중에 "코콤"이라는 회사를 듣게 되었다. 인터폰 만드는 회사인데, 스마트 시티 이슈에 묶여 있어 추후 괜찮을 수 도 있다고 한다. 실제로 무엇을 하는 회사인지? 괜찮은 회사인지? 알아보고 투자를 결정하려고 한다. 이 글을 읽는 여러분들도 해당 회사의 관한 인사이트를 얻고 가면 좋겠다.  

1. 코콤은 무엇을 하는 회사인가? 

- 간단하게 말하자면 건물이나 주택에 출입을 관리하는 도어폰, 월패드, 도어록, 동체감지기, CCTV 등 스마트 홈 시스템을 판매하는 회사이다. 아래 <판매 제품> 및 <매출 실적>을 보면 주력 제품은 스마트 홈 시스템으로 볼 수 있다. 

- 홍보책자를 보면 빌라/오피스텔/공동주택/기축APT/신축APT를 대상으로 스마트 홈 시스템을 구축하게 되는데, 건설업의 호황과 스마트 시티와 같이 정부 정책과도 흐름을 같이 할 것으로 보인다. 

- 1997년 9월 코스닥 상장

<판매 제품>

＊ (단위 : 백만원)

＊ 2021 3분기 분기보고서 기준

<매출 실적>

＊ (단위 : 백만원)

＊ 2021 3분기 분기보고서 기준

- 코콤의 미래 : 향후 스마트 홈 시장에 발맞추어 IOT+AI 기술을 더한 첨단 아파트 기술 개발 지속적으로 진행.

 간략하게 코콤이라는 회사에 대해 알아봤다. 당사는 스마트 홈 시스템을 주력으로 판매하며, CCTV 시스템도 판매하고 있다. 아무래도 건설업에 포함되는 업종이다 보니, 건설업의 호황이나, 스마트 시티와 같은 정책에 흐름과 주가가 같이 할 것으로 보인다. 다음번에는 해당 회사의 주가가 무엇에 의해 어떤 식으로 움직였는지 정리해보도록 하겠다. 

*Reference

- 코콤 홈페이지 : http://www.kocom.co.kr/bbs/board.php?tbl=ebook

- DART 코콤 21년 3분기 보고서

부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다.